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酒店投资不能“先开枪后瞄准”

作者:中质在线 日期:2022-05-16 点击:320
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抽盲盒源于日本,本是兜售玩偶的一种方法——在纸盒里放上不同的玩具,小孩子们凭运气抽中不同商品,乐在这种不确定性。酒店投资,至少是千万起步,可有些投资人做起决策,竟然像孩子“抽盲盒”一样随意,草率的程度让人瞠目结舌。要知道,即使一间中小规模的酒店投资,也意味着:每年百万的租金,至少十年的租期,动辄千万的装修投入……可“抽盲盒”式投资人,事前不做尽调,拍板前不做项目可行性研究,全凭运气,盲选物业、盲选加盟品牌、盲选总包……在对项目建筑质量、机电系统、产权证件、法律纠纷、周边配套、区域酒店市场……都不甚了解的情况下,就敢贸然签字。让本该理性的投资,充满了豪赌的不确定性。明明都是各领域的精英,阅历也很丰富,为何表现得如此“降智”?采访了十几位投资者后,发现了一个重要原因:赌徒式的心态,往往源于风险管理的缺失。

什么是风险管理? 是企业或项目在一个肯定有风险的环境里,把风险减至最低的管理过程。酒店投资的过程,是由一连串选择构成的。每个选择都像硬币,一面是收益,一面是风险。风险贯穿决策全程,只不过有的风险大,有的小,有的会立刻发飙,有的则伏埋千里。一个成熟的酒店投资人,重中之重要做的,就是有目的地识别、评估风险,主动地、有计划地处理风险,这是投资成功与否的前提。投资人大林对此深有感触:一年前,他差点被一处危楼套牢,幸亏有品牌方的风险管理才逃出生天。这栋楼非常有欺骗性——位置好,租金便宜,简直就是“捡漏”。

因大林考虑做加盟店,便带着品牌方开发人员同去看房。该品牌是一家国企品牌,非常注重合规性,一上来便要求房东提供物业的相关证照。房东一拖再拖,一直未能提供房产证和一消证,双方沟通就此暂停。随后几周,房东多次联系大林,表示“价格可以再谈”,但该品牌对项目的审查非常苛刻,有着严格的开发要求和风险管控流程,像这种核心证照不全的酒店,是坚决不予考虑的红线问题,此事就不了了之。大半年后,大林惊闻:项目工地被查封了。原来房东半年前成功甩包。这个租客没有大林那么好的运气——初次做酒店,又是做单体酒让,直到开始装修才发现:这楼建筑结构有硬伤,加之前几任野蛮改造,整个楼已经酥脆地像一块威化饼,不加固是万万不行,而加固500万起步,预算直接爆掉……这事还没解决,又传噩耗——因物业是自建房,没有房产证,无法办理施工许可证,工地便被封停……租客血本无归,索赔装修投入;房东却要求返回原状,索要租金……双方撕打着上了法院。大林能虎口脱险,完全有赖于品牌方的风险管理。正是基于这个风险管理制度,当他一只脚还没落下,仅凭着“物业证照不齐全”这一条,就立时警铃大响,让他得以及时收脚,在双方甫一接触时,就及时喊刹车,果断斩断后患。

而那个接盘侠,因为疏于风险管理,在面对“证件缺失”、“结构硬伤”等风险因素时,没能及时辨识。或虽发现风险,但没能正确衡量风险概率和伤害性,采取了错误的应对方法,最终将自己拖入凶恶险境。 酒店投资的风险管理很像人体的免疫系统:人,暴露于内外环境的各种风险之下。外部环境中,尘埃、细菌、病毒、污染物……风险无处不在,随着每一次呼吸伺机入侵。免疫系统对外有“防御”功能——可以及时发现、识别并清除外来入侵“危险分子”;对内有“监视”功能,?监控体内菌群、清除体内"异己"、新陈代谢废物。人有免疫系统保护,身体才能健康长寿; 酒店和人体一样,也暴露于内外环境中的风险之下:外部环境中,诸如政治、经济、法律法规、社会文化风险;内部环境中,战略、运营、财务风险…酒店有“风险免疫系统”保护,运营才能稳健安全。在各种各样的风险中,酒店投资人需要优先处理哪些风险?“我能融到足够的钱吗?融资成本在可承受范围吗?如果预算超标,还能融到钱吗 融资能力,是发动机!

常见的融资风险有这几种:没本金想玩大的,却被高杆杠“杠死”比如,有些投资人玩空手道,自己不出本金,钱全是贷款借来的,这种高杠杆操作本身就风险极大,一旦遭遇疫情静止,酒店失去了现金流,但运营成本和贷款成本的流出却一刻也不停,酒店持续大失血,项目卒;酒店行业是一个高负债率的行业,平均70%,投资人如果自有资金少于投资额的30%,就非常危险了,高压的融资成本一不小心就成了套上脖子上的上吊绳。项目选择失误,错把垃圾当成宝比如,有投资人判断失误,错选了糟心项目,不断增项填坑,预算严重超标,慢性失血,项目卒;成本控制不当,耗光了账面现金比如,有投资人没做好装修成本、人力成本、运营成本控制,花钱如流水,降低了项目的投资回报率,导致合伙人或资方不看好项目,不愿意再“输血”,项目卒。管理融资风险,表面看是考验投资人“找钱”的能力,实则是“控风险”的能力——一个风险控制得好的项目,才能自带吸金力。合法合规,是护身符!

酒店相关的证件非常多,从租赁物业到工地开工,从公司注册到消防办理……这些证件一个也不能少,保证能拿到吗?设计、施工、采购等方面符合品牌方标准吗?能保证项目通过验收,顺利上线吗?投资人要关注与酒店相关的政治、法律环境,酒店法规监管将如何变化;酒店和竞争对手的知识产权情况;酒店签订的重大协议和合同等……一日三省:“我的楼房安全吗?原始结构安全吗?装修过程安全吗?营业现状安全吗?”安全,是生命线!长沙塌楼,53条人命!用生命敲响的警钟。

未来的酒店,越来越多是存量老楼改造,对于老楼,尤其是砖混老楼,谨慎评估它的建筑结构、装修损害、预后承重能力……彻底杜绝安全隐患。“我处于什么样的竞争环境?我创造了何种核心价值?它能吸引目标人群吗?我的酒店定位能区别于竞品吗?”时至今日,酒店业早已是充分竞争的红海市场,再去做同质化的酒店,只能沦陷到价格屠杀中。只有做好竞争战略、打造差异化产品,抓住细分客群,才能真正管理好市场风险。了解完需要重点要管理的风险种类,那接下来,看看如何管理之。就是发现、辨识风险,知道哪有风险?有什么风险?严重程度如何?

例如,物业没有产权证和一消证,可能导致消防证无法办理,酒店无法开业;再如,选择含土量高的砂子,会导致混凝土“没劲”,影响建筑质量,导致巨大安全隐患……像这类危害大、概率大的事,就别铤而走险了。对于危害小、概率小的风险,此类风险在可承受范围内,可以自己扛下,但需要进行关注并监测趋势。投资,如果是“下注”,风险管理,则是确保不下“输不起的注”。疫情这个重大不确定性因素之下,酒店的各种风险不断被放大,从前粗放式风险观,是时候改变了。成功的酒店投资,一定是从风险管理开始的。

源:酒店高参注说.jpg




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