对于酒店资产价值及其运营模式缺乏专业认知而导致深陷财务危机的案例屡见不鲜。今天，酒店高参专栏作家赵祥龙老师带来他关于“交易价值管理”这一投资概念的分享。自2021年秋天开始，中国酒店资产出售潮的出现已经成为一种逐渐确定的预期。另外一方面，酒店资产收购的相关业务案例分享在市场上却并不多见，为此，笔者整理了一系列的相关专业资料，结合自身的行业经验准备提出一个新的投资概念：交易价值管理。我们假设酒店资产收购过程是一个关于酒店资产价值判断、相关影响价值因素评估以及有关法律、管理、品牌、授权等一系列问题的组合。交易价值管理就是基于以上前提从价值最大化出发，综合酒店资产的物理周期属性、市场周期、资产流动性特质进而扩展到交易环节的价值流失管理，是一个从识别到风险管理、项目执行质量管理全过程的系统解决方案。

这个管理过程的特点在于它的目标是酒店资产增加值最大化。也就是说交易价值管理不仅仅是对于资产价值的认定，还有执行过程中风险管控系统规划以及应对手段准备的问题。酒店收购最重要的问题其实是酒店收购后的改造成本，这个改造成本很可能是确定收购价格杠杠的一个组成部分，也是进行收购的融资杠杠确认的边界所在。而破解酒店资产的品质及营运改造成本合理性的关键线索就是：酒店的维修维护资金(接近酒店的设施及设备维护基金FFE)的使用情况。按照国际通行的惯例，酒店营业收入的3-4%是酒店应该计提的酒店设施设备维护基金，该项基金的计提在财务处理上使得酒店的利润是真实利润，避免利润虚高。使得酒店可以持续经营较长的时间（一般是7年），不需要有硬件的大规模更换和设备重置，这将决定酒店的任何重置设施或者重新更换设备和投资预期是否匹配，否则就意味着吞噬利润的风险，或者投资资本需要额外追加。

其次酒店产品会有代差的差异，酒店产品一般15年为一代，这时候维修基金的支出是不足以支撑酒店的产品换代的，需要综合考虑设备设施维修基金的维护、酒店的营业水平和资产物理周期三大因素。大多数情况下，确定的FFE 使用水平和酒店的能耗及市政费用支出项目密切相关，不当的设备选型，或者超负荷的机电系统都会给收购后的酒店带来麻烦。

度假酒店的房价水平不应该和历史进行比较，而是和竞争酒店组合平均房价进行比较。这个背景下，从酒店收入结构来看，酒店客房收入偏低（一般酒店酒店客房收入都要超过50%以上，酒店每个销售间夜的毛利率要不低于酒店房价的85%。也就是100块钱房价，低值易耗品价格不能超过15元，这样酒店的利润水平才会更高）。酒店餐饮收入因为毛利率不高（扣除劳动成本一般只有35%），只要稳定就好，而不是大规模扩张设施设备投资。这就是酒店营业收入增长但是利润却不见增加的关键原因。酒店营销部分的全部预算和实现的销售间夜数进行比对，可以得出每间客房销售间夜的获客成本。这个指标是衡量酒店营销投入合理性的基本要素，这个指标要和酒店对应的竞争酒店进行对比，在此基础上总结提高，然后提出系统解决方案：比如数字营销模式的系统解决方案。这其实是检测在地酒店管理团队的执行效率指标，这个指标和酒店的劳动生产率指标具有关联性，这个结构性的失衡最让人惊讶的就是，对于营销投入的漠视或者浪费。受制于整个酒店资产经营管理模式的不同，还有品牌溢价的实现度指标，这就涉及到酒店管理公司能力评估，笔者将在后续文章中专题阐述其财务模型和评估机理。以上五个指标的建立，大致可以建立一个基本的判断，那就是项目是否值得发出投资意向书，或者意向函！在没有这个评估之前，任何参与投标或者出价的活动可能都是不理智的。

参与见证的很多酒店收购交易中，对于酒店资产及其营运模式的特殊性缺乏认知导致的失败价值流失是常态，甚至很多投资人不知道出价文书该如何编制，其他付款节奏，资产确权各项更是一地鸡毛。希望借助这里向酒店投资人呼吁，相信专业本身就是市场应该有的样子！否则就像奥斯卡王尔德所说：一边是竭力的表演，一边是放肆的败露。因为收购酒店资产交易不当导致自己陷入财务危机的并购案例屡见不鲜。

来源：酒店高参